买房纠纷案例：认购合同和网签合同不一致的情况

【案情简介】

某年1月20日，张某依据好房公司置业顾问签名确认4个阳台飘窗部分为赠送面积的户型销售图册，与好房公司签订了《认购协议》，约定张某以80万元购买好房公司开发的某小区一套房屋，建筑面积为103.22平方米。协议还约定，张某未在好房公司规定时限内签署商品房买卖合同，好房公司有权解除该协议。签订协议书后，张某按协议约定支付了购房定金3万元，后补交21万元，共支付了24万元首付款。某年1月20日，好房公司按《认购协议》约定，通知张某签署商品房买卖合同并进行商品房网签备案。张某去签署商品房买卖合同时被告知房屋建筑面积变更为114.08平方米，张某自行测量房屋后，要求好房公司提供商品房买卖合同文本，好房公司未提供。张某认为，买房时销售图册标示四个阳台面积是赠送的，而其自行测量的应予赠送面积为15.04平方米，室内除飘窗外使用面积56.35平方米，房屋建筑面积不足114.08平方米，对合同中建筑面积有异议。因此，张某未签订商品房买卖合同。此后，张某通过现场沟通、打电话、微信等方式多次要求好房公司告知房屋套内建筑面积等合同具体条款、公开涉案房屋备案图纸、公摊系数、委托第三方测量房屋，但好房公司未告知合同具体内容，也未同意其他要求。因张某一直不予签署商品房买卖合同及申请贷款，亦不同意解除协议，不予配合解除涉案房屋网签锁定状态。好房公司申请仲裁，请求解除双方签订的《认购协议》；张某已交付定金3万元不予返还，并承担违约金10万元。

【争议焦点】

（一）好房公司是否有权要求解除《认购协议》？

（二）张某交纳的3万元定金是否应予返还，张某应否承担违约责任？

【裁决结果】

驳回好房公司的全部仲裁请求。

【相关法律法规解读】

（一）好房公司是否有权要求解除《认购协议》。

在本案中，由于双方在签订《认购协议》时交易房屋的设计图纸尚未取得主管部门的审批，导致案涉房屋施工时图纸已更改了不符合主管部门规定的部分，宣传图册中赠送的飘窗已发生变化，使房屋建筑面积与《认购协议》约定及张某的预期出现差异。张某要求了解合同具体条款而好房公司未能提供，导致张某不知道部分核心条款的具体内容，因此在变化事项上无法与好房公司达成一致，即使取得商品房预售许可证，商品房买卖合同的订立还欠缺主观合意。《民法典》第五条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”，合同订立需要双方当事人通过要约及承诺完成达成合意的意思表示，不能施加给当事人在未达成合意情况下强制履约的责任。仲裁庭认为，好房公司未告知张某商品房买卖合同核心条款具体内容，没有履行协助义务，要约表示有瑕疵，无权要求张某在不了解合同具体内容的情况下，无条件签订商品房买卖合同，无权根据《认购协议》约定主张解除《认购协议》。

（二）张某交纳的3万元定金是否应予返还，张某应否承担违约责任。

根据《认购协议》第一条定金“须于签署本内部认购协议书时付清，首期房款支付后，定金转为首期房款的一部分”的约定，在购房人支付首付款时定金已抵作价款。《民法典》第五百八十七条规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金…”。本案中《认购协议》第一条约定的首期房款为24万元，而张某支付首付款的金额为21万元，可知定金已转为首期房款的一部分。在不存在适用《认购协议》其他约定的情况下，好房公司不返还定金的主张没有法律依据。

《民法典》第五百八十二条规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。本案中，张某在收到好房公司签约通知后，向好房公司售楼处工作人员了解合同具体内容，客观上做出就合同条款提出质疑并进一步磋商的意思表示。张某关于因好房公司未披露合同核心条款内容而未能签约故其不构成违约的主张具有事实及法律依据，张某不应承担违约责任。

【结语和建议】

《民法典》第四百八十八条规定“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”，本案中，从本约即商品房买卖合同的订立来看，将视为张某针对本约提出了新的要约。如好房公司不同意协商或双方无法协商一致的情况下，张某也无权主张好房公司违约或要求好房公司继续磋商。如张某既不同意解除《认购协议》，又不签订商品房买卖合同，好房公司仍有权根据《认购协议》的仲裁条款提起仲裁。

商品房买卖过程中，通常因开发商未取得商品房预售许可证，双方先签订认购合同，等待条件具备，再签署商品房买卖合同进行网签备案。遇到本案这种认购合同和网签合同不一致的情况，一定要及时与开发商协商，保留相应证据，保护自己的权利。同时法律赋予的权利也不能滥用，以免损害他人利益，给自己带来诉累。